Procédure des loyers impayés

Lorsque le propriétaire constate des loyers impayés il doit dans un premier temps relancer de manière amiable son locataire. Il peut également directement prendre contact avec la caution du locataire et/ou avec son assurance loyer impayés (du locataire ou du propriétaire).  

Cette phase amiable est obligatoire avant toute procédure judiciaire.  

Si le locataire bénéfice d’une allocation logement le propriétaire doit avertir la CAF (la CAF considère qu’il y a un impayé à partir du moment ou le locataire à un impayé égale à deux fois le montant du loyer sans charge)  

Enfin le propriétaire et le locataire peuvent faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord amiable de règlement. 

Concernant la procédure judiciaire Il faut distinguer deux cas : 

• Si le contrat de location dispose d’une clause résolutoire  
• Si le contrat ne dispose pas de clauses résolutoires  

Ensuite procéder à l’expulsion du débiteur.   

I/ Baux d’habitation disposant d’une clause résolutoire 

La clause résolutoire prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues.  

En pratique lorsque l’impayé est constaté et que le propriétaire souhaite résilier le bail et récupérer son bien (donc expulser le locataire) celui doit :   

A/ Signification du commandement de payer  

Le propriétaire doit via un Huissier de Justice signifier au locataire et à sa caution un commandement de payer.  

Dans cet acte il est indiqué au débiteur que celui-ci a 2 mois pour s’acquitter de sa dette + (frais d’huissiers). 

A ce stade de la procédure : 

• Si le locataire conteste les paiements ou la dette il peut toujours de manière amiable contacter son propriétaire pour trouver une solution autrement il peut saisir le tribunal de son domicile.  
• Il peut demander une aide financière auprès du FSL  

• Si le locataire peut solliciter des délais de paiement encore une fois soit de manière amiable en signant un protocole d’accord avec le propriétaire. Si ce dernier n’est pas d’accord il doit saisir le tribunal de son domicile  

B/ À la suite des délais des 2 mois  

A l’issue du délai de 2 mois :  

• Soit le locataire a réglé les sommes dues et le contrat de bail continue de s’exercer  
• Soit le locataire a réglé une partie des sommes dues dans ce cas le propriétaire peut tout de même saisir le juge des référés qui décidera soit de résilier le bail ou d’accorder plus de délais de paiement au locataire (durant ses délais les effets de la clause résolutoire sont suspendus)  

• Soit le locataire n’a rien payé et le propriétaire saisie le juge des référés afin qu’il constate la résiliation du bail et prononce la mesure d’expulsion 

II/ Baux d’habitation ne disposant pas d’une clause résolutoire  

Si sur le contrat de bail il n’existe pas de clause résolutoire le propriétaire devra dans un premier temps assigner le locataire devant le tribunal. Lors de l’audience le juge statue sur le litige et enfin fait part de sa décision.  

A/ ASSIGNATION  

Le propriétaire doit solliciter l’huissier avec que celui-ci assigne le débiteur devant le tribunal afin de faire constater des loyers impayés, de demander la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.  

Il peut rédiger lui-même l’assignation ou la faire rédiger par un juriste. Dans ce cas il doit prendre contact avec le tribunal pour avoir une date d’audience. Une fois l’assignation prête elle doit être transmise à l’huissier pour signification.  

Il peut également demander à l’huissier de s’occuper de toute la partie assignation (rédaction+ enrôlement+ signification)  

B/ AUDIENCE  

Lors de l’audience le juge statue sur la faute du locataire et détermine si celle-ci est de nature à résilier le bail. Il peut :  

• Accorder des délais de paiement aux vues de la situation du locataire  

• Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion  

III/ La procédure d’expulsion pour loyers impayés

Celle-ci est obligatoirement ordonnée par un juge. Une fois la procédure d’expulsion entre les mains du propriétaire il faut suivre la procédure suivante.  

A/ Signification de commandement de quitter les lieux  

Le propriétaire doit faire signifier au locataire une commandement de quitter les lieux.  A réception ce dernier à 2 mois pour quitter les lieux.  

Il faut savoir que à ce stade de la procédure le locataire a la possibilité de saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de paiements. Et le juge peut octroyer même à ce stade des délais de paiements allant de 3 mois à 3 ans maximum selon la situation du locataire.  

B/ La procédure d’expulsion  

Une fois le délai de 2 mois expiré et si le locataire ne bénéficie pas d’autres délais de paiement l’huissier peut procéder à l’expulsion.  

Ce dernier peut indiquer au débiteur la date et l’heure de l’expulsion mais ce n’est pas obligatoire.  

Il doit seulement se présenter dans les jour ouvrable et entre 6h et 21h. 

L’huissier peut réquisitionner la force publique. En tout état de cause si le locataire est absent l’huissier peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une personne ayant un pouvoir de police et d’un serrurier.  

Durant l’expulsion l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion il peut également dresser un procès-verbal de l’inventaire des meubles si les biens ont été laissés sur place. 

Concernant les biens laissés sur place  l’huissier précise dans son procès-verbal s’ils paraissent une valeur marchande. Le lieu et conditions d’accès ou les biens sont déposés. L’obligation du débiteur de retirer les biens sous 2 mois non renouvelable à partir de la signification  

A savoir : les biens non retirés seront vendus aux enchères publiques et les documents officiels (papier, documents personnels) seront conservés par l’huissier pendant 2 ans.  

Attention : AUCUNE EXPULSION POUR LOYERS IMPAYÉS NE PEUVENT ETRE FAITE DURANT LA TREVE HIVERNALE (1er Novembre au 31 mars) 

Aller plus loin : 

Vos droits par le service public : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/recouvrement-creances

Information sur la GRL : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17847

Nos services : https://legalcity.fr/recouvrement-de-creance/