Propriétaire : comment résilier son bail et quelles sont les étapes à suivre ?

 

Le propriétaire ne peut pas résilier son bail quand il le souhaite. En général, il doit attendre la date d’échéance du bail, sauf en cas de faute du locataire pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis de 3 mois pour un logement meublé et 6 mois pour un logement vide doit être respecté. 

Le propriétaire peut résilier son bail seulement s’il récupère le logement pour y habiter ou pour l’utiliser en tant que résidence principale afin d’y loger son conjoint, son concubin, ses enfants ou ses parents (congé pour y habiter) s’il doit vendre son logement (congé pour vendre) ou s’il y a un motif légitime et sérieux de non-renouvellement de bail. 

Comment y procéder  ?  

Le bailleur donne systématiquement congé par LRAR ou en main propre contre un récépissé. 

 Le Congé pour vendre :  

Le bailleur peut donner congé et résilier son bail pour vendre son logement. Ce congé doit clairement indiquer la volonté du propriétaire de vendre son logement, ainsi que le prix et les conditions de la vente. Le congé doit détailler l’objet de la vente et décrire précisément le bien vendu. Il n’est pas nécessaire de mentionner dans le congé pour vendre la surface du bien vendu ni d’y joindre les diagnostics obligatoires à la vente, le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. Le congé pour vendre reproduit les deux premiers alinéas de l’article 15-II de la loi 1989. 

Le congé pour vendre vaut une offre de vente au profit du locataire qui est valable uniquement pendant les 2 premiers mois du préavis :  

  • Si le locataire refuse expressément l’offre ou ne répond pas dans les 2 mois, l’offre est caduque.  
  • Si le locataire accepte l’offre, il est important que l’acte de vente soit signé dans un délai de 2 mois suivant son acceptation (4 mois en cas de recours à un prêt immobilier) 

Le bailleur doit adresser une nouvelle offre au locataire s’il décide de baisser le prix de vente ou consent des conditions plus avantageuses à un tiers même si celui-ci a déjà quitté les lieux. À défaut, il pourrait demander l’annulation de la vente et cette nouvelle offre est valable 1 mois. Il est important de noter que le bailleur n’a pas à proposer d’offre d’achat au locataire si la vente du logement se fait au profit d’un parent jusqu’au 3ème degré inclus soit enfant, petits-enfants, parent ou grands-parents, frère ou sœur, oncle ou tante, neveu ou nièce. 

Congé pour habiter le logement  

Le bailleur a la possibilité de donner congé au locataire en vue de reprendre le logement pour l’habiter ou pour y installer l’un de ses proches. La liste des bénéficiaires de la reprise est limitative. Il peut s’agir du bailleur ou : 

  • De son partenaire de pacs, conjoint ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ; 
  • De ses ascendants (grands-parents, parents) ; 
  • De ses descendants (enfants, petits-enfants) ; 
  • Des descendants du conjoint, concubin ou partenaire de pacs 

Le congé doit indiquer les noms et l’adresse du bénéficiaire de la reprise sous peine de pénalité (voir notre modèle de la lettre de congé pour reprise pour habiter) 

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper le logement à titre de résidence principale. En effet, si le logement est en indivision, chaque propriétaire peut invoquer la reprise à son profit ou à celui d’un de ses proches. Dans le cas où la propriété est démembrée entre nu-propriétaire et un usufruitier, seul ce dernier pourra donner congé afin de reprendre le logement à son profit.  

Congé pour motif légitime et sérieux  

Si le locataire manque à ses obligations, le bailleur peut donner congé. Par exemple :  

  • Accumulation et répétition des retards importants de paiement du loyer ; 
  • Comportement agressif du locataire envers le voisinage ; 
  • Le locataire n’occupe pas le logement à titre de résidence principale ;  
  • Le locataire loue le logement en sous-location ;
  • Le locataire a transformé le logement sans autorisation ; 

Le bail prendra fin à son terme. Cependant, le bailleur peut demander de résilier son bail de manière anticipée si le contrat contient une clause résolutoire tel que le non-paiement du loyer 

Attention : la notion de motifs « légitimes et sérieux » ne se limite pas aux manquements du locataire car d’autres situations, appréciées au cas par cas, peuvent être évoquées par le bailleur (c’est le cas pour l’expropriation par exemple).   

Les locataires protégés  

Certains locataires sont protégés Ainsi, le bailleur ne peut pas donner congé à :   

  • Un locataire âgé dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources applicables au prêt locatif à usage social (PLUS) ;  
  • Un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui et dont le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources applicable au prêt locatif à usage social (PLUS) ;  

Si le locataire satisfait aux conditions d’âge et de ressources, il peut bénéficier d’un droit au renouvellement du bail sauf si le bailleur :  

  • Est lui-même de plus de 65 ans ; 
  • Ou dispose des ressources inférieures aux plafonds mentionnés ci-dessus ;
  • Ou propose une solution de relogement à son locataire, correspond à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche;

 

La résiliation du bail par la propriétaire  

Le bailleur peut effectuer la résiliation du bail à son locataire s’il respecte des motifs précis ainsi qu’un délai de préavis plus long que pour le congé du locataire. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail à n’importe quel moment : il doit attendre l’échéance du bail en cours soit jusqu’à la date de renouvellement. Il doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres, et ce au moins 6 mois avant la date d’échéance. Si cela n’est pas fait ou si c’est fait trop tardivement, le locataire peut faire valoir la nullité du congé.  

 Le propriétaire a la possibilité de donner congé au locataire uniquement si :  

  • Il y a reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou pour y loger un proche (concubin, conjoint, enfants du propriétaire ou de son conjoint) 
  • Vente du logement ;
  • Existence d’un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail ; 

Si à la suite d’un congé pour reprise, le locataire constate que le logement est vide, sert de résidence secondaire ou s’il n’a pas été repris, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d’instance en fournissant des preuves. Cependant, si le propriétaire ment à propos du motif de congé, il s’expose à une amende pénale. Dans le cas où le logement du propriétaire est conventionné Anah ou APL, il ne peut donner congé seulement pour un motif légitime et sérieux.  

Comment envoyer le congé au locataire et quel est le délai de préavis ?  

 Si le propriétaire donne congé, il doit notifier le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, le lui remettre en main propre ou par acte d’huissier avec un motif de congé bien précis. Les autres moyens d’informer le locataire ne sont pas valables (téléphone, mail…).   

La lettre de congé doit avoir des mentions spécifiques au motif : 

  • Si c’est un congé pour reprise : la lettre doit indiquer le nom du bénéficiaire, son adresse et la nature de son lien avec le bailleur ; 
  • Si c’est un congé pour vendre : voir ci-dessous ; 
  • Si c’est un congé pour motif légitime et sérieux : la lettre doit indiquer quel est le motif qui entraîne le non renouvellement du bail ;  

Pour une location non meublée, le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Pour les biens meublés, le congé doit être adressé 3 mois avant. Lorsque le locataire a reçu le congé, il peut quitter le logement quand il le souhaite et sera redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe le logement.  

Quels sont les délais à respecter après l’achat d’un logement loué  ?  

Lorsqu’un propriétaire achète un logement occupé par un locataire et souhaite lui donner congé, il doit respecter certains délais :  

  • S’il s’agit d’un congé pour reprise de logement  `
  • Si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans avant l’achat, il devra attendre 2 ans 
  • Si l’échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l’achat, il devra attendre la fin du contrat de location 
  • S’il s’agit d’un congé pour revendre le logement 

 

  • Si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat, il devra attendre le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail  
  • Si l’échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat, il doit attendre le terme de son contrat en cours 

Lorsque le propriétaire envoie son congé pour vendre son bien, il doit proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre. En effet, le congé pour vendre vaut une offre de vente pour le locataire. Le congé doit être explicit, sous peine de nullité du congé :  

  • Montant et conditions de vente  
  • Reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 
  • Description précise de ce que la vente comprend 

Cependant, la jurisprudence indique qu’il n’est pas obligatoire d’indiquer les tantièmes du lot, ni l’état descriptif de division, ni de fournir le règlement de copropriété. Lorsque le locataire reçoit l’offre, il a deux mois pour se positionner. S’il décide de refuser ou de ne pas se manifester, le logement devra être libéré au plus tard à la fin du bail. Cependant, si l’offre est acceptée par le locataire, il a deux mois ‘sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l’acte authentique chez le notaire. Si le locataire se voit refuser son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l’acquéreur de son choix. Toutefois, si le prix de vente fixé est revu à la baisse en vue de trouver un acquéreur, le propriétaire se doit d’en informer le locataire.  

 

La résiliation du bail pour caractère légitime et sérieux  

Il est prévu dans la loi la possibilité de résilier son bail et donner congé pour un motif légitime et sérieux correspondant à l’inexécution d’une des obligations du locataire telles que le retard répété du paiement du loyer, violation du règlement de copropriété, sous-location non autorisée, animaux dangereux détenus, troubles du voisinage… C’est au Tribunal de déterminer lorsque le locataire conteste le caractère légitime et sérieux.  

 

Mise en jeu de la clause résolutoire  

Cette clause du contrat de location peut prévoir la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers au terme convenu, de non-paiement des charges, de non-versement du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance habitation.  

 

Dans quelles situations le propriétaire peut résilier son bail  ?  

Le propriétaire ne peut pas résilier son bail et donner congé à son locataire pour que celui-ci quitte les lieux quand il le souhaite et doit attendre la date d’échéance du bail, sauf en cas de faute du locataire. Un délai de préavis de 3 mois doit être respecté pour une location meublée et 6 mois pour une location non-meublée. En somme, le propriétaire peut résilier le bail que s’il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche, s’il vend le bien, ou pour un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.  

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte huissier au locataire. Attention, si le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale qui correspond au délai de 6 mois exigés. Le locataire a la possibilité de quitter le logement quand il le souhaite pendant la durée du préavis en ne réglant que les loyers de la période où il a occupé le logement. Cependant, si le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire engagera une procédure judiciaire pour faire valider son congé et obtenir un avis d’expulsion du locataire.  

 Donner congé pour vendre  :  

 

S’il veut vendre son logement, le propriétaire d’un bien mis en location peut donner congé à son locataire, c’est le « congé pour vendre ». Cela vaut une offre de vente au locataire, qui peut se porter acheteur du logement et bénéficie sous certaines conditions, d’un droit de préemption. Le locataire a de 2 mois pour se porter acquéreur aux conditions prévues dans le congé. Lorsque ce délai est passé, le propriétaire peut proposer son bien à d’autres acheteurs. Cependant, si le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Le propriétaire informe le locataire de ces nouvelles conditions et a 1 mois pour se substituer à l’acquéreur. La lettre de congé doit être envoyée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou bien être remise en main propre contre émargement ou récépissé. Elle précise le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien et des annexes louées, décrire le logement et ses éventuelles annexes, avoir les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire, et être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.  

 

En tant que propriétaire, comment résilier son bail pour habiter le logement ?  

 

Le propriétaire a la possibilité de résilier le bail avec son locataire pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Les personnes considérées comme parents proches du propriétaire sont son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, un ascendant ou un descendant de lui-même ou de son époux, concubin ou partenaire de Pacs. Le congé doit mentionner le motif du congé, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise, et une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise. La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire depuis le 1er janvier 2018.  

 

Donner congé pour un motif légitime et sérieux  

 

Le propriétaire du bien a la possibilité de donner congé à son locataire en fin de bail pour un motif légitime et sérieux. Cela arrive si le locataire ne remplit pas l’une de ses obligations : paiement irrégulier et tardif des loyers, nuisances de voisinage, sous-location sans autorisation, etc. Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une lettre de congé précisant le motif entrainant le non-renouvellement du bail. Néanmoins, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne précise pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux. Si le locataire souhaite contester, le juge décidera si le bail peut être résilié ou non pour le motif donné par le propriétaire. Il devra prouver le bien-fondé du congé délivré.  

 

Comment mettre fin à une location en cours de bail de location ?  

 

Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail. Cependant, il peut le faire en cas de faute du locataire. En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail, qui prévoit une résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Pour cela, le propriétaire a pour obligation d’envoyer une injonction de payer au locataire qui devra être délivrée par un huissier avant de faire jouer la clause résolutoire. Lorsque l’injonction de payer est envoyée, le locataire a 2 mois pour s’acquitter de ses loyers dus ou il peut demander un délai de paiement auprès du juge, avant l’activation de la clause résolutoire. Il est important de préciser que le propriétaire peut utiliser la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance habitation de la part du locataire.  

 

Qui sont les locataires protégés ?  

 

Il est important de savoir que certains locataires peuvent être protégés. Le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions. Les personnes de plus de 65 ans, à la date d’échéance du bail, dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné.  Ces plafonds varient selon la région  (Paris, Ile-de-France et autres régions). Si le locataire remplit ces différentes conditions, le propriétaire doit signifier le congé en proposant obligatoirement un autre logement.  

 

Les locataires de moins de 65 ans qui hébergent et supportent la charge d’une personne de plus de 65 ans, à la date d’échéance du bail, dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné sont aussi protégés. C’est le montant cumulé des ressources de toutes les personnes hébergées dans le logement qui est pris en compte.  

Le propriétaire peut donner congé au  locataire protégé  s’il a lui-même plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ou s’il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification. Le propriétaire a la possibilité de donner congé à son locataire s’il peut lui trouver une solution de relogement. En somme, le logement devra correspondre aux besoins et possibilités du locataire et être situé à moins de 5 kilomètres de distance de son logement actuel.  

 

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