la loi sur le logement va modifier la procédure de résiliation du bail liée aux impayés de loyer

En situation d’impayé de loyer , l’expulsion est une procédure souvent engagée. L’estimation est de 160 000 décisions d’expulsion prises annuellement avec une augmentation de 75 % depuis 1999. Pour le grand Paris  24 000 décisions d’expulsion furent prises 2016 (source ANIL)

Pour les ménages expulsés les conséquences sont graves, mais elle l’est tout autant pour  les petits propriétaires  des logements concernés. La procédure pour recouvrir les créances de loyers et de charges impayées est longue et fastidieuse.

Après une mise en demeure de payer le loyer, puis un commandement de payer accompagné d’un signalement à la (CCAPEx), le propriétaire bailleur doit agir en assignation du locataire devant le juge d’instance.

Le but recherché sera de faire constater la résiliation du bail, d’ aboutir à  la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de prononcer l’expulsion du locataire si ce dernier  ne reprend pas le paiement du loyer. Le temps d’aboutissement de cette procédure, il s’écoule entre 18 mois et 24mois, et il en coûtera entre 3 000 et 5 000 euros au propriétaire bailleur. En clair des délais incompressibles s’appliquent de procédures en procédures ce qui complique la démarche du propriétaire.

Les incohérences sont nombreuse dans cette procédure :  le fait qu’un locataire de bonne foi puisse  vouloir régler  une partie de sa créance. Cependant s’il  veut que son dossier soit pris en compte et traité par la  commission de surendettement, il ne peut rembourser de dettes qu’autres alimentaires.

Ainsi si un échéancier est contracté et fixé  en parallèle par le juge saisit de la  procédure de résiliation du bail et que le locataire ne respecte pas les accords , il redevient expulsable !

Le projet de loi (ÉLAN), dont l’adoption est prévue à l’automne, souhaite articuler l’intervention des différents acteurs de la procédure.

Ainsi le juge qui statuerait sur l’expulsion du locataire pourrait prendre en compte les modalités de paiement prévues par la commission de surendettement. Un plan conventionnel de redressement proposé par la commission remplacerait l’échéancier prévu par le juge.

Pour les locataires jugés  de bonne foi qui reprennent le paiement du loyer et des charges et qui  demeurent susceptibles de se maintenir dans leur logement sans préjudices pour le bailleur, le texte prévoit néanmoins une période probatoire de deux ans. Dans le cas de nouveaux impayés le propriétaire pourra  faire prononcer l’expulsion immédiate du locataire.

Une amélioration du commandement de payer est également proposée : ce dernier notera  le montant du loyer et des charges ainsi que le décompte des sommes dues au bailleur de façon à ce que la CCAPEX puisse dispose de l’ensemble des informations  pour remplir une  mission de contrôle de la dette et d’accompagnement  du locataire débiteur.

Il est prévu que l’ensemble de ces mesures entrerons en vigueur  au 1er mars 2019.

 

 

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