Résolution du bail et expulsion pour impayés de loyers après la Loi ELAN 

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 Novembre 2018  pour l’Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique dite ELAN a pour objectif affirmé d’ « Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires» institue un certain nombre de règles que LEGALCITY, dans cet article souhaite porter à votre connaissance. 

La relation entre les Bailleurs et les locataires n’est pas toujours un fleuve tranquille et aboutie souvent à des conflits ou des litiges que seule la Loi peut régler. 

C’est parce que une procédure de résolution de bail reste compliquée et nécessite l’intervention de professionnels que LEGALCITY a mis en place une procédure d’accompagnement en 3 étapes permettant d’aller jusqu’à l’expulsion de votre locataire. 

La procédure d’expulsion reste un véritable parcours du combattant et se doit également de respecter certaines règles afin de pouvoir recouvrer vos créances mais également tout en préservant les droits de votre locataire, retrouver la jouissance de votre bien. 

La première étape consiste en l’obtention un commandement de payer visant la clause résolutoire

Lorsque votre locataire ne paie pas ou laisse des doutes quant à la régularité dans le paiement de ses loyers il vous faut très rapidement penser à délivrer à ce dernier un commandement de payer qui visera la clause résolutoire inscrite dans les articles du bail de location. 

En confiant votre dossier à LEGALCITY les juristes analyseront votre dossier et vous orienteront vers les huissiers partenaires du Cabinet afin de vous permettre de suivre directement depuis votre espace client, la première étape de la procédure mais également de vous accompagner dans le recouvrement des loyers en contactant votre locataire. Il est à noter La clause de résiliation qui est visée ne produira d’effets que dans un délais de deux mois après le commandement qui serait demeuré infructueux. Pour une location d’un local meublé le délai est réduit d’un mois. 

En cas de non-paiement durant cette période dans le délai, la clause résolutoire est activée et le locataire n’a plus de droit d’occupation sur le bien mis en location. 

Nos juristes veilleront avec nos huissiers partenaires à la rédaction du commandement qui prévoit un certain nombre de formalisme nécessaire pour éviter une erreur de procédure CF l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ainsi la première étape de la procédure menée à vos côtés par les juristes de LEGALCITY, en plus du commandement de payer s’accompagne dans le cadre de la Loi ALUR d’une information auprès de la CCAPEX : Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives ;Le bailleur doit ainsi « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement »  

L’assignation en référé comme 2ème étape de la procédure  : 

Les juristes de LEGALCITY accompagnent et rédigent l’assignation en référé du Locataire défaillant auprès du juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) du lieu de situation du bail afin  de  faire constater l’effectivité de la clause résolutoire et de demander la condamnation provisionnelle du locataire au paiement des loyers. 

Nos juristes prendrons systématiquement attache avec l’huissier partenaire du Cabinet pour assurer la signification de l’assignation qui ne pourra s’effectuer qu’en respectant un délai de deux mois jusqu’à la date d’audience qu’ils auront fixé avec les Greffiers des Tribunaux. 

Le délais entre le premier acte et cet acte jusqu’à l’audience laisse un délai de 4 mois que le Cabinet de recouvrement mettra à profit pour tenter une solution amiable de recouvrement et/ou négocier un échelonnement de la dette, un départ du locataire etc… 

Explications sur la procédure devant le juge des contentieux de la protection

Depuis le 1er janvier 2020 les tribunaux d’instance ont été supprimés et ont été remplacés par le juge des contentieux de la protection dépendant du nouveau Tribunal Judiciaire mis en place par le Législateur. 

Le Cabinet demande et acte de la date d’audience avec le greffier, la communique à l’huissier partenaire qui doit faire face à l’encombrement du planning des Tribunaux.  La date d’audiencement n’est pas certaine et peut varier fortement selon les Tribunaux. 

Malheureusement il est assez rare que les Juges prennent dès la première audience une décision de part le jeu des demandes de reports que les locataires peuvent solliciter pour organiser leur défense soit personnellement soit avec l’aide d’un avocat. 

Il peut être envisagé, afin de donner du poids à sa procédure et d’inviter les Juges à ne pas accepter trop facilement les demandes de report de passer avant l’audience par une procédure de Médiation par l’intermédiaire notamment de la Plateforme JUSTICITY (www.justicity.com) 

En effet après avoir initié la procédure et avoir obtenu une date d’audience vous pourriez tenter de demander une médiation qui serait menée par un Médiateur professionnel et indépendant afin de trouver un accord avec votre locataire. 

La demande se réalise en ligne sur le site www.justicity.com et en cas d’acceptation de votre locataire vous pourrez trouver un accord avec l’aide d’un médiateur, accord qui pourra être simplement homologué par les Juges sans passer en instance. 

Dans le cas où votre locataire refuse le principe de la Médiation et bien la plateforme JUSTICITY vous remettrait un certificat de tentative et de refus de Médiation indiquant que vous avez tenté une démarche amiable en parallèle de la procédure judiciaire. Cette attestation, si vous la produisez à l’audience au juge du Tribunal judiciaire, vous sera très utile et permettra au juge certainement de comprendre l’attitude de votre locataire si celui-ci tente d’user ou d’abuser de son droit à report alors même que vous lui avez donné l’opportunité, devant un médiateur, de faire valoir ses remarques quant à la procédure. 

Enfin, dans certains cas sachez que le juge a la possibilité, s’il estime que votre débiteur a les moyens de régler sa dette locative, de lui accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire que vous aviez précédemment acquis. 

Enfin, il est important de noter que le Juge prendra systématiquement un délais de 1 à 2 mois pour rendre sa décision après l’audience. 

L’ordonnance d’expulsion obtenue et rendue par le Juge, les juristes de LEGALCITY vous proposerons d’aller à la 3ème étapes afin que cette dernière soit signifiée par l’huissier partenaire en charge du dossier. 

Comment s’exécute la décision d’expulsion

L’ordonnance rendue visera les arriérés de loyers impayés ainsi que l’expulsion du locataire. Cette ordonnance doit être délivrée au locataire dans les deux mois de la décision par l’intermédiaire d’un huissier de Justice..  

Les juristes de LEGALCITY vous accompagneront afin de veiller à la bonne forme de la signification en incluant la LRAR à destination de la Préfecture valant notification de ses services. 

Là aussi un nouveau délai de 2 mois est introduit par L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution  

Ce délais permet à la personne expulsée d’organiser les conditions de son relogement et de son déménagement. Le non-respect de ce délai pourra entrainer la nullité de l’intégralité de la procédure. 

Un délai de grâce peut également être accordé afin de laisser encore plus de temps au locataire de quitter les lieux et cette demande pourra s’effectuer auprès du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire. 

Enfin, L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet également au juge la faculté d’accorder un délais renouvelable aux locataires pour lesquels l’expulsion a d’ores et déjà judiciairement été signifiée et ordonnée. Le renouvellement est accordé chaque fois que le relogement des locataires ne peut avoir lieu dans des conditions normales et , c’est à souligner, sans qu’ils n’aient à justifier d’un titre à l’origine de la location. 

Le renouvellement de ces délais ne peut être inférieur à 3 mois et être également supérieur à 3 ans. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

Si les Locataires sont jugés de bonne foi les délais sont régulièrement accordés aux personnes de bonne foi. En effet, le premier délai ne peut être réduit ou supprimé que si des voies de fait ont été constatés notamment dans le cas de squatteurs.  

Les délais accordés sont combinés et se cumulent avec la trêve hivernale instituée par l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation. (Du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.) qui empêche toute expulsion durant cette période. 

Pendant ces délais incompressibles, il n’est pas rare que l’occupant, devenu sans droit ni titre, n’ayant plus rien à perdre, ne procède désormais plus à aucun règlement, tout en se maintenant dans les lieux. 

Le bailleur doit donc se montrer très patient et il n’est pas arrivé au bout de ses peines. 

Comment s’exerce le concours de la force publique en cas d’expulsion  ?

Alors que toute la procédure a correctement été instruite, il se peut que les locataires restent et se maintiennent dans les lieux lorsque la décision d’expulsion n’est pas exécutée. 

Ainsi, lorsqu’il n’est pas mis en cause l’ordre public l’Etat doit porter son concours au Bailleur pour aider à l’expulsion du locataire. 

En vertu de  l’article L 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution l’Etat a l’obligation de porter son concours lors de l’expulsion et s’il se montrait défaillant possibilité est offert au bailleur de lui réclamer des indemnisations au titre d’un préjudice qu’il subirait notamment par la carence constatée. 

 On ne le répètera pas assez, le fait de forcer par un moyen qui ne ferait pas intervenir la force publique est passible d’une peine d’emprisonnement de 3 ans et de 30 000 Euros d’amende. 

En conclusion, lorsque vous êtes bailleur et que vous souhaitez récupérer votre bien en bénéficiant d’une décision de justice permettant l’expulsion de votre locataire, il faudra vous armer de patience et surtout vous faire accompagner par un professionnel. Nous l’avons vu également la procédure engage des délais incompressibles mais également des délais aléatoires selon la situation et les décisions des juges mais également du concours de la force publique. 

La proposition de gestion des loyers impayés proposée par le Cabinet LEGALCITY vous assure du parfait respect des textes de Loi visant à obtenir le départ de votre locataire et le paiement des loyers arriérés. 

Elle vous assure également un suivi des délais et une parfaite information de la procédure en réunissant en un seul lieu les documents de cette dernière afin de vous permettre de suivre son état d’avancement. 

Tout au long de l’accompagnement et des étapes, les juristes de LEGALCITY tenterons de trouver des solutions permettant de récupérer rapidement votre bien et vos loyers impayés. 

Que vous souhaitiez être accompagné Etapes par Etapes ou que vous souscriviez à un « Pack complet » vous avez l’assurance d’un suivi personnalisé en lien avec nos huissiers partenaires. 

Commencez à remplir notre formulaire et découvrez nos offres en suivant ce lien : 

https://legalcity.fr/recouvrement-des-loyers-impayes/ 

LEGALCITY est un Cabinet de recouvrement amiable et judiciaire qui s’efforce de trouver des solutions amiables et des accords afin de réduire au maximum le temps des procédures. 

Les juristes sont tous rompus aux procédures d’exécution lorsqu’une tournure judiciaire est envisagée. 

En parallèle, dans le cadre d’une procédure d’expulsion et avant l’audience, il vous sera systématiquement proposé d’expérimenter les Méthodes Alternatives de Règlement des Différends par l’intermédiaire de la plateforme www.justicity.com. 

Cette plateforme vous permettra de demander facilement en 3 étapes et 100% en ligne une procédure de Médiation et l’intervention d’un Médiateur Professionnel et indépendant.